房地产信托“新规”引发争议
来源：WWW.TRUSTSZ.COM 时间：2004-10-26
10月18日，银监会公布了旨在规范房地产信托业务经营行为，促进房地产信托业务稳健发展的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿）。该征求意见稿共分六章，分别从经营规则、监督管理、风险控制及处罚等方面，对房地产信托业务作了比较详尽的规定。
在融资渠道狭窄、金融体系不健全的前提下，信托作为连接资本市场、货币市场和产业市场的“交换器”，正好填补了市场空白。然而，目前能对信托业起优化作用的制度仍不健全，造成了现有信托机构的业务范围大多局限于从事商业银行的存贷款和证券业务等。《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿）（以下简称《办法》）的出台引发业界争论。有人认为，这表明信托业成为银监会新的监管目标，刚刚走出阴霾的中国信托业将面临“第六次整改”；也有人认为，《办法》的出台至少表明政府已经开始重视房地产信托的作用，对信托业和房地产业都有积极作用。
■五大“新规”提升信托业务
《办法》首先对单个集合信托合同的数量作出了规定，提出“信托投资公司办理房地产信托业务时，单个集合信托计划接受的合同份数可以不接受《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第六条的限制”。这表明，此前单个集合信托合同不得超过200份的数量限制首次获得政策性突破。
“保管人”概念首次被推向市场。“保管人”由达到一定标准的商业银行充当，信托公司将房地产信托资金投资前，应当将该资金存入保管人所开设的信托资金专户。届时，“保管人”将负责对特定的信托资金进行监管。
《办法》明确要求信托公司办理房地产信托业务，应制作房地产集合信托计划推介材料，并上报银监会或其派出机构备案。
同时《办法》指出，信托公司和保管人从资金收益中分别收取15％、5%作为管理费。房地产信托资金未实现收益时，二者均不得收取管理费或保管费。此前，信托公司的管理费是与企业协商解决的，并未与资金收益挂钩。
此外，《办法》还严格了对房地产信托项目的资格审查。在风险控制部分明确提出，信托投资公司以贷款的方式运用房地产信托资金时，只能对取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（简称“四证”）的房地产项目发放贷款。
■高标准引发业界争议
中诚信托投资有限责任公司一高层人士说：“我相信政策制定者的初衷是为了规范房地产信托业务。现在一些限制放开了，但标准也跟着提高了。就拿不受信托合同份数限制这一点来说，《办法》规定信托公司过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上，最低募集金额不得少于5亿元，从目前国内的情况看，无论是信托投资公司还是房地产企业都做不到。”该人士认为，现在大部分信托公司都是在两年前重新登记的，工作经验和业务水平都达不到这个标准。
《办法》对不动产经营企业办理信托业务及投资者参与信托投资的规定，也是备受争议的焦点。根据《办法》规定，不动产经营企业注册资本不少于1000万元才能办理信托业务，个人投资者资本达100万元以上，法人投资资本则高达500万元。这无疑会把一部分中小开发商和投资者阻挡在信托投资范围之外。一位开发商说，实力雄厚的大开发商一般比较容易从银行获得贷款，缺少资金的往往是中、小开发商。他认为，《办法》规定的门槛太高了。
尽管业界看法不一，但主流观点认为《办法》的征求稿的意义是正面的，有益规范房地产信托行业，促进房地产市场的健康发展。既然是征求意见稿，就表明还有值得探讨和改进的空间。业内人士相信，通过多方商讨论证，《信托投资公司房地产信托业务管理办法》将以更成熟的面孔正式出台。
(xintuo摘自湖南红网)